Центробанк против новых недобросовестных практик на ипотечном рынке
Центробанк готовит новые меры, сдерживающие распространение различных схем, с помощью которых банки пытаются сейчас поддержать спрос на ипотеку. Об этом заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, выступая на XX Международном банковском форуме.
Регулятор намерен ограничить распространение такой практики, потому что считает кредиты, выданные по этим программам, рискованными.
В прошлом году и в начале 2023 года такой схемой была ипотека от застройщика с околонулевой процентной ставкой. После того как банки вынуждены были от нее отказаться, кредитные организации разработали новые схемы, позволяющие им привлекать клиентов.
Одной из них является услуга покупки процентной ставки. Как и ипотека от застройщика, зачастую она приводит к завышению стоимости квартиры. В таком случае банк предлагает заемщику снизить процентную ставку по кредиту, заплатив за это единовременную комиссию. Услуга действительно позволяет снизить процентную ставку (и размер ежемесячного платежа), а значит, делает оформление ипотеки доступнее. Проблема в том, что происходит это часто за счет завышения цены квартиры.
Чтобы снизить ставку по ипотеке клиенту нужно в момент оформления ипотеки выплатить банку сумму, составляющую определенный процент от кредита. Т.е. помимо первоначального взноса заемщику нужно иметь еще и сумму на оплату дополнительной комиссии. Как правило, этих денег у заемщика нет. В таком случае ему предлагают заложить эту сумму в стоимость получаемого кредита. В результате цена покупаемой квартиры увеличивается.
Здесь существует опасность, которую в момент оформления ипотеки покупатели могут не учитывать. Если затем заемщик не справится с выплатой кредита и купленную квартиру придется продавать в первые же годы после выдачи ипотеки, высока вероятность того, что при реализации объекта заемщик не сможет выручить сумму, необходимую для полного погашения долга перед банком. Потому что продавать квартиру придется по ценам, которые действуют на рынке для подобных объектов, а не по указанной в договоре завышенной стоимости.
Поэтому Центробанк собирается добиваться сворачивания таких программ. Кроме покупки ставки по ипотеке в список недобросовестных практик попали ипотека с кэшбеком, фактически позволяющая купить квартиру без первого взноса, а также снижение процентной ставки на первичном рынке до минимальной на первые один – два года, пока идет строительство дома (эта программа также приводит к завышению цены квартиры, хоть и не столь значительному, как во время действия программ с околонулевой ставкой от застройщика).
Сейчас в ЦБ не хотят запрещать отдельные практики кредитования, потому что на смену одной запрещенной схеме тут же появляется новая. За последние несколько лет ипотека приобрела для банков очень важное значение, значительная доля выданных кредитов приходится именно на выдачу ипотеки. Поэтому в ситуации, когда спрос может снизиться, банки стараются этого не допустить и разрабатывают все новые и новые механизмы для привлечения клиентов.
Чтобы ограничить распространите таких практик, ЦБ собирается вводить стандарты ипотечного кредитования. Появятся правила, по которым банки могут выдавать ипотеку, и банкам нужно будет их придерживаться.
«Я рассчитываю на то, что все банки будут его соблюдать. Стандарт ипотечного кредитования закрывает, на наш взгляд, существующие схемы, блокирует их», – отметила Эльвира Набиуллина, выступая на XX Международном банковском форуме.
