Госипотека под 6,5% способна вызвать рост цен на новостройки
После запуска госипотеки появился значительный разрыв между процентными ставками по кредитам на первичном и вторичном рынке жилья. Ипотеку на покупку квартиры в новостройке сейчас можно получить под 6,5% годовых. Ряд банков пошел еще дальше и кредитует заемщиков по госпрограмме под 5,9%. На вторичном рынке, где льготных ставок нет, ипотеку выдают в среднем под 9%. Однако, несмотря на такую разницу в ставках, значительного оттока покупателей со вторичного рынка на первичный, по мнению специалистов, не произойдет.
Почему сделки на вторичном рынке жилья останутся?
«Разница в процентной ставке по ипотеке действительно значительная. При нынешних ставках покупатель с одним и тем же доходом может взять два миллиона рублей на покупку квартиры на вторичном рынке и два миллиона 330 тысяч для приобретения объекта в новостройке, — рассказывает директор по развитию агентства недвижимости «Жилфонд» (Красноярск) Максим Омельянчук. — Казалось бы, при таких условиях большинство покупателей должно стремиться совершить покупку на первичном рынке. Но не всегда в тех районах, где они хотели бы приобрести квартиру, есть строящиеся дома. А если подходящих вариантов нет, покупатели перейдут на вторичный рынок жилья.
Кроме того, многим важно сразу переехать в купленную квартиру. Тех, кто согласен вложиться в долевое на ранней стадии строительства и ждать два года, пока дом будет введен в эксплуатацию, мало. Если на рынке не будет достаточного количества домов с высокой строительной готовностью, покупка в долевом окажется для таких покупателей не столь выгодной. Потому что при покупке квартиры в доме, который находится на начальном этапе строительства, им предстоит еще несколько лет нести расходы на аренду, и их также необходимо учитывать в общих затратах на покупку квартиры».
Смотреть условия ипотеки в различных банках
К чему может привести большая разница в ставках по ипотеке?
Хотя значительного оттока покупателей на первичный рынок не произойдет, сложившаяся на рынке ситуация с большой разницей в процентных ставках по ипотеке способна привести к другим последствиям. Если покупателей на первичном рынке станет больше, застройщики откажутся от многих шагов, которые в последнее время они готовы были делать навстречу клиентам. Исчезнут акции, не станет рассрочек платежа, компании могут повысить цены на квартиры.
«Если разница в стоимости квартир между первичным и вторичным рынком вырастет, тогда покупателю может быть выгоднее купить объект на вторичном рынке даже при более высокой ставке по ипотеке, — объясняет Максим Омельянчук. — Тогда разница в ставках между вторичным и первичным рынком будет компенсироваться благодаря более низким ценам на квартиры на вторичном рынке. В ближайшее время на рынок могут выйти залоговые квартиры ипотечных заемщиков, потерявших доход во время самоизоляции и неспособных обслуживать ипотеку. У покупателя появится выбор: или купить новостройку в ипотеку по низкой ставке, или квартиру в доме, сданном только два – три года назад, которую продавец вынужден продавать с дисконтом. И в таком случае даже при более высокой ставке может быть выгоднее купить квартиру на вторичном рынке».
Ставки по ипотеке снизились, но ипотека стала менее доступной
В целом появление госипотеки – это хорошая новость для первичного рынка. Как и программа, действовавшая во время кризиса в 2015 году, льготная госипотека – 2020 не позволит упасть продажам новостроек.
«Мы видим спрос на новую госипотеку, люди звонят, активно интересуются. Главный вопрос сейчас заключается в том, насколько хватит этого эффекта, — отмечает Максим Омельянчук. — За время самоизоляции рынок недвижимости лишился огромного количества потенциальных покупателей. Тех, кто может взять кредит по сниженным ставкам, стало меньше. Потеряли доходы люди, занятые в сфере обслуживания, и их доходы могут быстро не восстановиться. Огромное количество заемщиков сейчас лишились возможности взять кредит, ипотека стала недоступна для представителей целых отраслей. Эти покупатели в ближайшее время не смогут выйти на рынок».
