Как купить строящуюся квартиру через счет эскроу?
В новом механизме финансирования стройки расходы строительной компании прозрачнее, чем в прежней схеме долевого строительства. Работы она ведет на собственные средства или договаривается с банком о проектном финансировании в размере до 85 процентов от стоимости проекта. Квартиры застройщик продает по договорам долевого участия. Покупатель рассчитывается за строящуюся квартиру, переводя деньги на счет эскроу в банке, который кредитует застройщика. Застройщик получит их, только когда достроит дом.
Если право требования по договору долевого участия переходит к новому дольщику, после госрегистрации договора уступки к нему переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному с прежним участником долевого строительства.
Счет эскроу закрывается максимум через полгода после заявленного застройщиком срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Если строительная компания к этому моменту не передаст покупателям квартиры, им вернут деньги. При задержке строительства застройщик может перенести срок ввода. Тогда он вносит изменения в проектную декларацию, а каждый из покупателей подписывает в банке дополнительное соглашение к договору счета эскроу, продлевая срок размещения средств.
При покупке квартиры в ипотеку не обязательно брать кредит в том же банке, где открывается эскроу-счет. В этом случае заемные средства просто перечисляют из одного банка в другой. Однако банки, которые работают с застройщиками по программам проектного финансирования, заинтересованы в том, чтобы покупатели квартир с ипотекой кредитовались именно у них. Они привлекают заемщиков специальными ставками.
Так, в декабре Сбербанк запустил пилотный проект в 11 субъектах РФ, в том числе в Красноярске, по которому предлагает покупателям долевого через эскроу скидки по ипотечным ставкам в 0,8 и 1,6 процентных пункта. Это позволит застройщику стимулировать продажи в начале строительства, ведь от объема продаж зависит его ставка по целевому кредиту.
Доход, который банк получает от размещения внесенных на счета эскроу средств дольщиков, позволяет снизить ставку по кредиту застройщика. Если сумма средств от продажи квартир достигла половины долга по кредиту застройщика, ставку уменьшат на 30 процентов. Когда средства дольщиков полностью покроют кредит застройщика, проценты по нему сократятся наполовину. Сейчас банки дают займы на строительство под 11–14 процентов годовых. Механизм финансирования стройки с помощью счетов эскроу позволяет снизить ставку до 4,5–5 процентов.
