Частые ошибки при альтернативных сделках
Альтернативная сделка (продажа квартиры с целью приобретения другой) — самая распространенная на рынке жилья, она же самая сложная. Об основных ошибках продавцов и покупателей рассказали специалисты рынка недвижимости.
1. Собственники квартир не способны оценить ситуацию на рынке недвижимости
Продавцы в первую очередь думают о том, что они хотят купить, начинать же следует с всестороннего изучения вопроса, объясняют риелторы и рекомендуют порядок действий, который приведет к выгодной сделке. «Если вы решили продавать объект самостоятельно, нужно понять, сколько на рынке стоят ваша квартира и та, что вы хотели бы приобрести на замену, — говорит заместитель директора компании «ИЖИ» Светлана Русанова. — Причем нужно не поверхностно изучить вопрос, а постараться собрать как можно больше информации, найти аналоги, выставленные в то же время на рынке». Специалист советует ставить себя на место покупателя, который увидит аналогичные вашей квартиры. Постарайтесь объективно оценить, какое предложение выгоднее. Если ваша квартира где-то проигрывает, нужно подумать, за счет чего можно сделать ее более привлекательной: провести предпродажную подготовку или скорректировать цену. После анализа своего предложения стоит рассматривать объект на замену.
Если для покупки новой квартиры потребуется доплата, нужно заранее предусмотреть варианты получения дополнительных средств. Стоит заранее подать в банк заявку на кредит, чтобы знать, на какую сумму кредита вы сможете рассчитывать. «Сейчас нередки случаи, когда банки выдают одобрение на меньшую сумму, чем указано в заявке, поскольку многие заемщики уже имеют высокую кредитную нагрузку, — рассказывает Светлана Русанова. — Обойти этот момент можно, например, так: сначала освободиться от кредитного груза, то есть погасить с продажи своей квартиры потребительские кредиты, и только после этого взять ипотеку. В Красноярске есть банки, которые выносят решения с отлагательными условиями. Они готовы одобрить нужную сумму, при условии что заемщик погасит потребительский кредит до подписания кредитного договора».
2. Участники сделки часто ошибаются в цене объекта недвижимости
Причем как на свой объект, так и на тот, что хотят купить на замену, поскольку зачастую ориентируются на отдельные объявления. «Реальные продажи на рынке идут по другим ценам, — объясняет директор агентства недвижимости «КИАН» Ирина Монастырская, — и цена может значительно отличаться от первоначально заявленной стоимости. Все зависит от характеристик объекта, произведенных неотделимых улучшений, количества подобных предложений на рынке и отличий данной квартиры от них. Если существенной разницы в качестве между ними нет, то спрос на этот объект будет, только при конкурентоспособной цене. Поэтому под воздействием условий рынка цена, по которой объект в итоге реализуется, меняется и зачастую оказывается значительно ниже начальной. Продавцы и покупатели не имеют доступа к базе данных о стоимости реальных сделок. Но она есть у агентств недвижимости, поскольку компании, входящие в Красноярский союз риелторов, ежемесячно формируют базу данных информации».
3. Стороны неверно определяют сроки совершения сделки
В ситуации, когда необходимо совместить продажу и покупку, очень важно правильно определить срок выхода на сделку. Уже на этапе подписания предварительного договора продавец должен понимать, сколько времени займет сделка по продаже его квартиры. Для этого нужно посчитать, сколько времени потребуется на подготовку документов, сколько займет регистрация в Росреестре и расчеты в банке (если для покупки квартиры берется ипотечный кредит). Тогда станет понятно, когда продавец сможет получить деньги и рассчитаться за новую квартиру. Постарайтесь выяснить, какое время у ее продавца, в свою очередь, уйдет на совершение тех же операций, нет ли других способных повлиять на сроки сделки факторов.
«Здесь очень важно правильно просчитать сроки и пообещать конечному звену сделки конкретный срок, который может быть реально исполнен, — объясняет Светлана Русанова. — Мы всегда прописываем в предварительном договоре срок сделки, оставляя как минимум недельный запас на форс-мажорные обстоятельства».
4. Собственники не знают: далеко не всякая квартира может участвовать в альтернативной сделке
Есть один объект, который не подходит для участия в цепочке сделок. Речь идет об ипотечных квартирах, находящихся в залоге у банка. Из-за сроков, в течение которых банком возвращается закладная, участие таких квартир в альтернативных сделках в большинстве случаев невозможно.
В этом случае нужно, чтобы на объект нашелся покупатель с деньгами, который погасит долг продавца перед банком. Хотя и здесь можно правильно просчитать сроки погашения обременения, сроки выдачи закладной и включить такую квартиру в цепь альтернативных сделок, ведь на сегодняшний день все альтернативные сделки проходят через договоры купли-продажи. Все зависит от конкретной ситуации, в которую специалисты вникнут и обязательно найдут пути ее решения.
Разница в подходе к проведению альтернативных сделок собственников и специалистов агентства недвижимости состоит в том, что риелтор не раз выстраивал эти цепочки, все знает об их особенностях и способен довести сложную «альтернативу» до конца. Еще одно отличие: проводящие альтернативные сделки самостоятельно собственники ограничивают себя в выборе. Потому что они способны собрать только короткую цепочку, а удержать обмен, в котором четыре — пять звеньев, просто не смогут. Набор вариантов в этом случае сокращается.
